抵当権抹消・抵当権抹消手続・抵当権抹消登記・東京都・港区・司法書士原田事務所

東京法務局八王子支局及び墨田出張所での不動産のオンライン指定庁の指定が取り消され、開始が延期になりました。ご注意下さい。

詳しくは官報でご確認下さい。 どうしたんでしょうね。こっちもむこうも大変です。

投稿者 harada : 15:29

「しゅう～～。」紐を引っ張ると７分ぐらいで食べれるようです。

「熱い牛タンが食べれる。便利な世の中になったな。」と思っていたら、 車内アナウンス。

「次は盛岡～～。」

「え？？」時計を見るともう到着時間。慌ててアツアツの弁当を手に持ち、下車することに。。。（泣）。

他に食べれる場所もなく、駅のベンチで、一人寂しく、 アツアツの牛タン弁当を食べる羽目に。。。ハプニングあるなあ（笑）。

アポには無事間に合いました。なんと応接間には、「カッコウ」の鳴き声が。 ハプニングあったけど、癒されます。田舎はやっぱりいいですよ。

（中略）

一仕事終え、盛岡駅周辺に戻りました。盛岡に来たのは初めてです。 時間があれば、ちょっと遠出して、中尊寺金色堂などを見て回りたいところですが、日帰り出張なのでそうもいきません。 せっかく盛岡まで来たので、名物の冷麺を食すことにしました。

こちらが駅前で見つけた「ぴょんぴょん舎の冷麺。」

そんなには、お腹がへっていなかったのですが、名物なんで。 ご覧のとおり冷麺の辛いスープの中に「すいか」が。料理に果物が入っているのは、生理的に抵抗があるのですが、案外いけました。 スープもおいしかったし、また食べてもいかなと思います。ネットで検索したら、有名なお店だったらしく、ネットショッピングもできるようです。 興味ある方は是非アクセスして下さい。

そこで帰ればいいものを、冷麺のぴょんぴょん舎の隣にあった 「ＨＯＴ　ＪａＪａ」 というお店で「じゃじゃ麺」というものを見つけました。

これも名物だったので、こちらも食してきました。状況としては、 食べれるかんじではなかったのですが、多少無理しました。じゃじゃ麺を食べた後に、生卵を入れ、お店の人を呼ぶと「チータン」 なるスープを作ってくれます。ここまで食べてこそ本場じゃじゃ麺を食べたといえるとメニューに書いてあったので、チータンまで食しました。 食べすぎで、うまいとかの次元ではありませんでした。。。

観光できない代わりに、結局、大食い王選手権のような１日でした（笑）。

投稿者 harada : 15:25

真面目なネタが続きましたので、今日は柔らかい地方出張ネタです。（長文になったので、 ２回に分けます。）

今日は、久しぶりに地方出張。今東北新幹線に乗車中です。私の旅行は、 割と行き当たりばったりが多いです。スーツ姿なのに、手ぶらでそのままハワイに平気でいったりしていました。（今、 パスポート切れてますけど（笑）。）計画性なしでの旅行に、そうストレスも感じないのですが、ハプニングはつきものです。

今日の行き先は盛岡。不動産取引での、わざわざ本人確認のための出張です。 アポは午後１時。ちなみに私は、海外旅行には慣れていると思いますが、国内はほとんど旅行した事がありません。それに私は鉄ちゃん （鉄道マニア）ではありませんから、国内の移動には多少の問題ありです。

東京駅から盛岡まで約２時間半ですから、 東京を１０時に出れば盛岡での１時のアポには十分間に合います。時刻表だけ確認し、早めに東京駅に向かいました。 東北をなめている私が悪いのですが、本来乗りたい新幹線は満席。３０分早く着いたので、 １本早い新幹線に空きがあったので慌てて乗り込みました。

新聞を読み、ゆっくりしていると車内アナウンスが 「終点盛岡には１２時５８分～。」

「？？？」

「３０分早い新幹線に乗って、なぜ３０分遅い？？？しかもそれじゃ、遅刻だよ。 」車掌を探し回り始めました。

「もしかして、東北新幹線にも「こだま」 みたいな各駅停車の遅い新幹線があるのか？？」

なんとか車掌を見つけ、聞いてみると、やはりわざわざ早めに乗った新幹線が 「こだま」みたいな遅い新幹線。仙台で本来乗るべき新幹線に乗り換えることにしました。

仙台で乗り換えると、仙台名物「牛タン弁当（紐を引っ張ると熱くなるやつ）」 の車内販売がきました。「あと１時間くらいあるな。」とすぐに食べずに、パソコンを起動。メールをチェックしたりしてました。 一通りメールチェックも終わり、そろそろ駅弁でも食べようと、紐を引っ張ります。

つづく。

投稿者 harada : 15:24

慌しい年度末、皆さんどうお過ごしだったでしょうか？皆さんお疲れさまでした。明日から４月。 我々司法書士の業界もいくつか制度が変わります。

まず、不動産登記に係る登録免許税の税率の特例（租税特別措置法第７２条。 税率を本則の２分の１に軽減）が、今日で廃止されます。このお陰で忙しかった司法書士も多かったと思いますが、 ４月からこの軽減がなくなります。相続や贈与の税率アップです。（詳しくはこちら。ついでに、 固定資産の評価額も変わります。）

そんな負担増の中、登記簿謄本のネット閲覧が微妙に値下げします。 現行の９５０円から７７０円へ。（詳しくは法務省のHPに記載されていますが、 法務省のHPに『速い』『安い』の文字が躍っています。牛丼じゃないんだから（笑）。）

そういった４月の変化があり、そして１ヶ月もすると、今度は会社法施行。 登録免許税の税率が変わるぐらい（負担される国民の皆様には、申し訳ないですが。）の変化なら、対応万全ですが、会社法対策は、 準備しようにも、大量に出されるという噂（１００Pとか４５０P）の通達がまだまだ入手できませんから、中途半端な状態です。 そろそろ新会社法下での依頼も増えてきましたから、「通達、早く出してくれ～～。」と叫びたくもなります。

通達といえば、「先日のこんな通達知ってますか～？」の通達が、 東京会から郵送されてきましたね。（今度はバッチリですから、受験生も安心。）一応読んでない方のため、記載します。

「被相続人が登記名義人となる所有権の移転の登記を相続人が申請した場合の当該相続人に対する登記識別情報の通知について （通知）」（平成１８年２月２８日付法務省民二第５２３号）

【詳細】

被相続人が登記名義人となる所有権の移転の登記を相続人が申請した場合の当該相続人に対する登記識別情報の通知について （照会）

標記について、被相続人名義への所有権の移転の登記が未了のまま被相続人が死亡したため、 相続人から当該登記の申請がされた場合に、同登記が完了したときは、申請人である相続人に対し、 登記識別情報を通知すべきものと考えますが、いささか疑義がありますので照会します。

被相続人が登記名義人となる所有権の移転の登記を相続人が申請した場合の当該相続人に対する登記識別情報の通知について （回答）

照会のあった標記の件については、貴見のとおりと考えます。

実は、これで先日、相当苦労しました（笑）。申請書に念のため、 「平成１８年２月２８日付法務省民二第５２３号」と書いておきましょう。受験生は暗記ね。（出ないと思うけど（笑）。）

投稿者 harada : 11:59

今ではすっかり死語となった感のある保証書（昔、 不動産登記法が改正されるまで、権利証の代わりになったもの）ですが、今日久しぶりに話題になりましたので、小ネタ。

ある方と話していて、ちょっと小耳に挟んだんですが、 「保証書が使える。という通達が出た。」

「？？？この人何を言っているんだろう。」と思ったのですが、話を良く聞くと、 どうやら登記済保証書のことらしい。。。通達自体を確認しておりませんので、内容ご存知の方いらっしゃったら、教えて下さい。

ついでに、「相続人による死者名義への所有権移転登記について、 登記識別情報が相続人に交付される。」みたいな先月の通達ご存知の方も、教えて下さい。

期末ではまってますので、今日はこんな不確定情報の提供のみで勘弁して下さい。 やる気はあります、時間ないだけです （笑）。漫画家も〆切に苦しんでいます（笑）。

投稿者 harada : 11:56

千代田支部の皆さん、先日はお疲れ様でした。 先週末のブログで書きましたように、金曜日は、千代田支部の新年会に参加しました。同じ東京の司法書士の集まりには違いないんですけど、 港支部とは、また一味違う重厚な雰囲気の漂う支部です。（決して港支部が軽薄という訳ではないです（笑）。）今回は、 挨拶はさせられましたが、あくまでも来賓。隅々まで気を遣う主催者ではない分、遅い時間まで楽しませて頂きました。ありがとうございました。

今日は、電子申請（オンライン申請）のお話。金曜日遅い時間まで、飲んだ翌日。ぼーっとした頭で、 日経新聞を眺めていたら、「登記・特許手数料　電子申請なら軽減」 という一面の記事で目が覚めてしまいした。登記のオンライン申請が出来る環境になったとはいえ、一部には、 ネットに乗らない書類もありますし、とてもではありませんが、簡単に利用できる代物ではありません。現実に電子申請されるものは、 全体の数％という状況です。政府としては、この利用状況を劇的に高める手段として、手数料の軽減を検討するようです。

不動産のオンライン申請は敷居が高いとしても、商業登記のオンライン申請は、 そろそろ対応しようかと考えていました。早めに対応しようと思ってはいたのですが、商業登記申請の多くは港出張所への申請です。 「手間をかけてオンラインで申請して、ネットに乗らない書類を目の前の法務局まで持っていく。」 馬鹿らしくてそんな手間は取れないと思っていましたが、手数料軽減までの手を打たれてしまうと、そうも言っていられなくなります。

この流れが加速すると司法書士業界の勢力図も変化してしまうのかもしれません。 今後の動向を見守りたいと思います。（たぶん近々準備します。）

投稿者 harada : 11:54

クリスマスはどうでしたか？プレゼント貰えましたか？？ 「一緒に過ごすパートナーなんかいなくても平気。俺は、ディープインパクトからプレゼント貰えるもんね。」と思っていた方、有馬記念、 誠に残念でした。私は競馬はやりませんが、いろんなドラマがあったことと思います（笑）。

いよいよ今年最後の週です。ラスト２日何とか無事乗り切りましょう！！

今日の話は農地法の許可。実はこの日誌の第１回目も農地法の許可の話でした。ここまで、 業務日誌が負担になるなんて想像もしていない無邪気な時代ですので、文体も今と違って、かなり柔らかめです。 当時はどこを目指していたのでしょうね。（詳しくはこちら。 ）

日誌を書き始めた当時と、今の状況は、特に何も変わっていませんので、 港区での都心型の司法書士は、中々この『農地法の許可』に出会えません。たまに法人後見委員会での地方の検討事案として遭遇するぐらいです。

最近は、新加入したひよっこ司法書士たちに、 実務を偉そうに教えたりしているのですが、こと農地に関しては、新人に教えるべきことは殆どありませんでした（笑）。

地方の先生からしてみれば、「今さら、農地法の許可（笑）。」 と軽く笑われてしまいそうですが、本当にこちらでは、お目にかかりません。まさかこの年の瀬に「農地、農地。」と連呼するなんて思いもしませんでした。

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投稿者 harada : 12:54

昨日は、失礼しました。多少の時間はあったのですが、新人に説教していたら、 時間がなくなってしまいました。社会人として、まだまだ発展途上にありますので、ご不満な点などありましたら、 厳しくご指導頂ければ幸いです。（時間はかかると思いますが、暖かく見守って下さい（笑）。）

今日は、ちょっとだけ登録免許税のお話。先週のニュースで申し訳ないのですが、自民党税制調査会は、 来年の税制改革で、不動産購入の際に、支払わなければならない登録免許税を現在の１％を２％に引き上げる方向で検討を始めたようです。 １％が２％になるだけのようですが、単純に２倍。なんといっても不動産の固定資産評価額の１％ですから、 一般の方にとってみると影響は大きいです。マイホーム購入時には、色々物入りですが、 そのあたりの配慮をしてもらいたいと思います。きっと来年の３月には、「今月中に登記すれば、登録免許税は安い。」 と駆け込み案件が増えそうです。これもまた勘弁ですね（笑）。

今日はこれから、東京会支部長役員忘年会です。ちょうどその時間、 日司連ホールの地下１階では、今年合格した新人向けの研修をやっています。新人は、きっと真面目に研修を受けられていると思いますが、 ８階のホールで、そこそこ憂さ晴らししたいと思います。新人も上のフロアでまさか忘年会やってるなんて、思いもよらないと思いますが、 楽しんできます（笑）。これからしばらくは、忘年会が続き、肝臓に負担がかかりそうです。皆さんも「ウコン」でも飲んで頑張って下さい。

でもまあ、 ３８度の熱があっても忘年会に出席しなければならなかったサラリーマン時代を考えると、楽なもんです（笑）。

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投稿者 harada : 12:56

今日から事務所に新人（司法書士合格者です。）が増えました。（近々ご紹介したいと思います。）司法書士事務所に新人が加入したら、補助者登録をしなければなりません。今までも、補助者登録はしなければなりませんでしたが、１日を争ってまで登録しなければならいものではなかったと思います。（本来は、比較的速やかに登録しなければならないもの）

しかし今はそうもいきません。昔は（オンライン指定庁でない場合を含む）、補助者登録が済んでいない新人でも、法務局で権利証を受け取る事ができました。申請時に使用した印鑑があれば、「原田事務所です。登記済（権利証）お願いします。」と言えばそれでOKでした。

ところが、この権利証の受け取りが、新不動産登記法の施行により、オンライン指定庁では、権利証の代わりに、登記識別情報の通知の受領という新しい仕組みになりました。この登記識別情報の通知の受領は、補助者の補助者証（会が発行したもの）と司法書士が作成した特定事務指示書を提示しないともらえない事になっています。

当然補助者登録が済んでいないと、補助者証がありませんから、未登録の補助者は登記識別情報の通知の受領ができません。どうしてもあせって補助者登録する必要が出てきてしまいました。まあ、補助者がしっかり登録されるのは、いいと思いますが、事務が増えるのは、勘弁してもらいたいもんです。

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投稿者 harada : 12:57

今日は、午後ちょっと遅い時間の立会いに行って来ました。（総勢１５名、応接室も満員でした。）立会いと言うのは、不動産取引の立会いの事でコテコテの司法書士業務です。一般的に、立会いは午前中に終わるケースが多いのですが、午後になるケースもたまにあります。

午前中と違って、午後の遅い時間にハプニング（権利証がない等）があると大慌てとなりますので、個人的には気が進まない業務です。今回は事前に準備期間がありましたから、念には念を入れた準備となり、何のトラブルもなく終わりました。

立会いでは、お金が移動しますから、署名捺印など書類の準備が終わっても、そのまま応接室待機となります。ほぼ初対面の１５名が長時間待機しますので、共通の話題探しなどで苦労します。（微妙な沈黙など辛いですよね（笑）。）今回はたまたま不動産登記に明るい人が多かったので、不動産登記法改正後のオンライン庁の状況などを説明しているうちに時間となりましたので、ラッキーでした。

今は数少ないオンライン庁ですが、今後都内にも増えていきます。いくら事前の準備をしていても何が起こるかわかりません。会社法対策もしつつ、オンライン庁対策と司法書士にとっては、受難の時期です。

今日は、これから支部長会です。ベテランの多い中、ひよっこ出陣です（笑）。

ひよっこに清き１クリックお願いします。（「ひよっこ」でなく「ひょっとこ」と思っていた人がいました（爆）。）
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投稿者 harada : 12:59

昨日のつづき。
この手のちょっと怪しい人に限って、「急いでます。今日中に、今日中に。」を連呼されます。何をそう急いでいるのか尋ねてみても明確なお返事はありません。「義務者はどちらですか？」と尋ねると「その人は、足が悪い。ここまで来れない。」とか歯切れの悪い返事しかありません。「じゃあ、私が会いに行きますよ。」と言うと、急に帰られたりします（笑）。

そんな来訪者の中でも写真付きの身分証明書をお持ちの方ですと、こちらも信用してもいいのかな？と思いがちです。でも最近は偽造も巧妙になっていますので、写真があるからといって１００％信用する訳にもいきません。そこで、ご本人ならお分かりになるいくつかの質問をします。生年月日を尋ねたり、今、前の住所を尋ねたり、干支を尋ねたりと決まりきった質問です。無難にお答えになると、本人に間違いないだろうなとの心証を持ちつつ、それでも念には念を入れます。

この間もこの手の方がいらっしゃいました。いくつかの質問を無難にお答えになったので、最後の質問のつもりで、「この家の壁の色は何色ですか？」所有者であれば当然答えられるはずのこの質問になぜか絶句（笑）。それまで落ち着いていた方の態度が一気に挙動不審になり、やがて支離滅裂となり、慌てて帰られました。

司法書士は、本人なら嫌がるぐらい慎重な本人確認をしています。しかしこれも、国民の皆様の大切な不動産という財産を守るためです。面倒だと思われるかもしれませんが、何卒ご理解・ご協力下さい。

投稿者 harada : 13:01

短い夏休みを取ったためか、仕事に追われています。そんな仕事に追われている時に困ってしまうのが、突然の来訪者です。今日はそんな困った来訪者のお話。

法務局の前ということもあり、たまに飛びこみで来られるお客様がいます。時間的に余裕がある時であれば何の問題もありませんが、月末・大安などお構いなしに来られると、ちょっとこちらも困ってしまいます。

そんな来訪者の中でも特に困るのが
①登記を急いでいる。今日申請したい。
②当事者（特に義務者）がいない。
そしてとどめが
③権利証が無い。
という来訪者です。

しかもなぜか「登記を急いでいる。今日申請したい。」という方は②③に該当する方が多く、怪しさ抜群です（笑）。外見上、見るからに怪しい方は白紙委任状を何枚もお持ちだったりします（笑）。

つづく。

投稿者 harada : 13:06

長かった１週間も終わりちょっと一息です。（明日も働きますけど（苦）。）

昨日に続いて新不動産登記法のお話。不動産登記の当事者（申請人）が個人でなく、法人の場合は法人の代表者の資格証明書を添付して申請します。この資格証明書は作成期限があり、作成後3ヶ月以内のものでなければなりません。この資格証明書は１通１０００円しますから、大量に申請の当事者になる法人が、少ない枚数で対応できるように、従来は申請後すぐに原本還付していました。（原本還付とは、ある書類（ここでは資格証明書）の原本のコピーを申請書に添付して、申請時に原本を法務局に提示・内容を確認してもらって、原本を返却してもらう手続のことです。）

作成期限が切れる前に何度も資格証明書が使用できますから、この事前還付は良く利用されていました。ところが新法では事前に原本還付することができなくなってしまいました。原本還付は出来ても事後還付（登記が完了後の返却）の扱いです。

登記法改正前ならあまりこの資格証明書の通数を気にすることはありませんでしたが、今は登記が終わるまで再利用できません。油断していると「あれ？○○○○の資格証明書が足りない。」となってしまいます。税金面（登記印紙代）でのオンライン申請との均衡と計るためだとは思いますが、不便でなりません。何かいい方法はないもんですかね？？

投稿者 harada : 20:21 | トラックバック (0)

連日連日すみませんで、業務日誌か週報かわからなくなりつつありますが、見捨てないで下さい。来月になれば、ちょっとは落ち着くはずです。それまで暫しお許しを。

新不動産登記法が施行されてから１ヶ月たちました。１ヶ月経過しましたが、まだまだ実務上の運用が定まっていない部分がありますので、手探りで進んでいるような状態です。我々司法書士も苦労していますが、法務局も大変そうです。申請について法務局から問合せがあったり、登記が完了するまで普段より時間がかかったり（時期的なものもあると思いますが）、登記完了予定日に終わらないと連絡があったりしますので、新法での登記事務も相当苦労されているみたいです。

遠方の法務局に不動産登記の申請をしなければならない案件がありました。ご存知のように新法では当事者出頭主義ではなくなっていますから、事情が許せば郵送での申請も可能です。商業登記では、合併や設立などの申請日が決まってない場合などを除き、より郵送申請が許されるケースの方が多いので、最近ではほとんど郵送申請に切り替えました。

基本的に全て郵送で解決する商業登記申請と違い、不動産登記申請には、権利証の回収の問題が出てきます。登記完了後、新しく出来上がった権利証は、申請人のところに郵送されてはきません。申請は郵送で可能でも、登記完了時には回収に行かねばなりません。従来は、現地の司法書士に復代理申請をお願いし、その現地の司法書士に権利証の回収もお願いしていました。新法では、自分で郵送申請して、回収のみ現地の司法書士に頼む方法も出来そうです。（その方が現地の司法書士に払う報酬が安い（笑）。）研修でもそういった扱いは可能というような説明がありました。

今回この方法で申請できるか一応現地の法務局に確認したところ、「調べて連絡します。」とのお返事でした。数日待っても回答が得られなかったので、再度確認したところ、全国的に統一した見解が出るまで待って欲しいと伝えられました。待てるものなら、結論が出るまで待ちますが、お客様は待ってくれません。仕方ないので、従来とおりの復代理申請にしました。（この件、ご存知の方は教えて下さい。）このケースを始めとして、実務上の取り扱いが決まっていないことがまだまだあります。神経使うことが多くて嫌になりますね。

投稿者 harada : 20:16 | トラックバック (0)

従来の不動産登記法も今日が最終日でした。とにかく今日中に申請できるものは、申請したいとお考えの司法書士の先生達も大勢いらっしゃたでしょう。ところが、あいにく東京は朝から雪が降ってました。あの雪の中、「今日中に申請だから。」と所長に言われ、駅から遠い法務局まで、こけないように歩いて申請に向かった補助者の方々も大勢いたことでしょう。本当にご苦労様でした。

不動産登記法は、明治３２年６月１６日に施行されてから、実に１０５年ぶりの大改正となります。明治３２年に施行された当時、今回のオンライン申請など誰も想像できなかったでしょう。新不動産登記法もまた１００年後、劇的に改正されているかもしれません。それこそ「昔は雪の中、歩いて申請に行ったもんだ。」と自慢できる（？）日が来るかもしれません。

時代の流れによる必要的改正ではありますが、受験生時代に、一所懸命に勉強した旧不動産登記法が変わるのは、少し寂しい気もします。権利証がなくなってしまう等、今までの常識が通用しなくなるほどの変化、勉強し直さなくてはならない受験生も大変でしょうけど、現場はもっと大変。来週月曜日、どんな大混乱が待ちうけているのでしょうか？

さらば旧不動産登記法！！

追伸
新法施行後、こんな運用に参った、やられた等の情報がありましたら、是非お教え下さい。

投稿者 harada : 20:57 | トラックバック (0)

先日、権利証がない話をしました。新不動産登記法施行後は、司法書士による本人確認情報が権利証の代わりの役目を果たす事になります。

我々司法書士が関与する不動産取引の大半は個人間のものが中心です。一般の方にとって不動産取引は一生に１回あるかないかですから、頻繁に司法書士と関係を持っている方が取引に関与するケースはあまりありません。本人確認する相手とは初対面の場合がほとんどだと思われます。それではどうやって本人確認するのでしょう？

まずは、写真があると楽になります。公的な身分証明書で写真があるものは、運転免許かパスポートです。見せてもらった運転免許の写真と実際にお会いする方を見比べる事になりますが、運転免許も偽造できますから、それだけで本人と断定する事はできません。印鑑証明書や実印を所持していれば、本人である可能性は高いと思いますが、それだけでは不充分です。生年月日を尋ねたり、干支を聞いたり、移転前の住所を聞いたり、近所の様子を聞いたり、面談の間の雑談からそれとなく、本人に関する情報を集めてより確からしいと判断する事になると思います。

司法書士だけではなく銀行も本人確認をする場合があります。先日銀行が本人確認を失敗した記事が新聞に載っていました。本人確認のため、銀行に提示された健康保険証の生年月日が「昭和元年６月１日」だったのが失敗の理由です。何が問題か分かりますか？

そうです。昭和元年は１９２６年の１２月２５日からのわずか１週間程度しかありません。当然「昭和元年６月１日」という日はこの世に存在しない日なのです。本人確認を職業としてやらなければならない司法書士は、こんな暦のマメ知識も必要なのです。

投稿者 harada : 20:02 | トラックバック (0)

先週末は失礼しました。さて今日も新不動産登記法の話。新法の施行日まで１０営業日を切りました。改正対応は司法書士の皆さんお済みですか？今から依頼されるお仕事の中には３月６日までの申請ができないケースもあるのではないでしょうか？うちの事務所も徐々にではありますが、新法施行に備えて準備をしています。

登記原因証明情報も準備しないといけないし、権利証の素材も考えなくてはいけないし、通常の登記の準備だけでも大変です。そんな通常の登記を準備しながら、「保証書制度も廃止されるけど、権利証なくしたなんてこのタイミングである訳ないよ。本人確認情報の提供とかかなり面倒そう。」とか思っていたんですが、来る時には来ます。
「権利証ありません。」

とにかく申請を３月６日までの旧法時代にするしかありません。まだ誰もやった事のない本人確認情報の提供なんてやりたくありませんから（笑）。「何が何でも３月６日までに。」そんな事を考えているからでしょうか？通常業務では滅多にお目にかからない登記案件が続々と集まってきます。千客万来で喜ばしい事ではありますが、「この微妙な時期だけは避けて。」と贅沢な悩みを抱えています。もし６日に間に合わなかったとしても、新法の経験値は上がると思います（笑）。

投稿者 harada : 20:09 | トラックバック (0)

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千代田支部の皆さん、先日はお疲れ様でした。 先週末のブログで書きましたように、金曜日は、千代田支部の新年会に参加しました。同じ東京の司法書士の集まりには違いないんですけど、 港支部とは、また一味違う重厚な雰囲気の漂う支部です。（決して港支部が軽薄という訳ではないです（笑）。）今回は、 挨拶はさせられましたが、あくまでも来賓。隅々まで気を遣う主催者ではない分、遅い時間まで楽しませて頂きました。ありがとうございました。

今日は、電子申請（オンライン申請）のお話。金曜日遅い時間まで、飲んだ翌日。ぼーっとした頭で、 日経新聞を眺めていたら、「登記・特許手数料　電子申請なら軽減」 という一面の記事で目が覚めてしまいした。登記のオンライン申請が出来る環境になったとはいえ、一部には、 ネットに乗らない書類もありますし、とてもではありませんが、簡単に利用できる代物ではありません。現実に電子申請されるものは、 全体の数％という状況です。政府としては、この利用状況を劇的に高める手段として、手数料の軽減を検討するようです。

不動産のオンライン申請は敷居が高いとしても、商業登記のオンライン申請は、 そろそろ対応しようかと考えていました。早めに対応しようと思ってはいたのですが、商業登記申請の多くは港出張所への申請です。 「手間をかけてオンラインで申請して、ネットに乗らない書類を目の前の法務局まで持っていく。」 馬鹿らしくてそんな手間は取れないと思っていましたが、手数料軽減までの手を打たれてしまうと、そうも言っていられなくなります。

この流れが加速すると司法書士業界の勢力図も変化してしまうのかもしれません。 今後の動向を見守りたいと思います。（たぶん近々準備します。）

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投稿者 harada : 12:51

昨日の『リバースモーゲージ』のつづきです。
昨日説明したように、このリバースモーゲージを利用すれば、長年住み慣れた我が家を離れなくてもいいですし、何より安定した生活費が入ってきます。しかし先祖代々の土地を自分の代で手放すのは、抵抗がある人も多いと思います。また、何より愛すべき（？）子供に、自分の不動産を残したいのが普通ではないでしょうか？

でも配偶者や子供がいなかったり、相続人がいても笑う相続人（過去の日誌に既出、詳しくは画面右上の検索で！）しかいない場合だと、思いきってこの制度を利用できそうです。
なにせ自分の相続人がいなかったら、財産は基本的には国庫に帰属してしまいますから（例外は特別縁故者・共有物、またの機会に説明します）。国に持って行かれるくらいなら、自分で使ってしまおうと思うのが、普通かもしれません。（まあ、中にはユニセフなどに寄付する立派な方もいらっしゃるようですが。）

また「子供はいるけど、自分の老後の面倒をみてくれない、むしろ自分の相続財産を今か今かと待たれている。」と思われる方にも便利かもしれません。（相続人には、かなりの当てつけですけど。）

バブルが終わり、担保割れするようになって、利用されなくなったリバースモーゲージですが、今回はどうなるでしょうか？ちなみに昨日新聞に掲載されていた商品はかなりの資産家向けのようです。

Ｐ.Ｓ.
私は「老後の心配をする資産家」ってイメージ湧きません（笑）。

投稿者 harada : 20:24 | トラックバック (0)

今日は予想どおりのネタですけど、リバースモーゲージのお話。（日経新聞の一面に載っていたので、この話題に触れない手はありません。）一般の方には、あまり馴染みのないこの『リバースモーゲージ』、その名前のとおり逆のモーゲージ、つまり逆になった住宅ローンです。この言葉は、個人的にはこの業界に入る前、ロイターのサラリーマン時代に、「ふーん。こんな金融商品があるんだ。」という程度には認識していました。

どんな時、どんな人にメリットのある商品なんでしょうか？
今後の超高齢化・少子化で受取れる年金はどんどん減っていきます。年金だけでは暮らしていけなくなるかもしれません。でもそんな状況に備えて、かなりの預貯金があればいいのでしょうけど、準備のいい人ばかりではありません。「俺の財産なんて何十年もローンを払って、やっと手に入れたこの家と土地だけ。」という方も多いかもしれません。そんな人が老後の生活資金を補完する方法、これが『リバースモーゲージ』です。

『リバースモーゲージ』は、手に入れた住宅を担保に分割して、老後の生活資金を融資する仕組みのことです。具体的には、利用者の住宅を担保に入れて、毎月年金の足しになる資金を分割して融資してもらい、利用者が死亡した場合に、その住宅を売却して返済する仕組みです。

ちょっと長くなりそうなので、明日につづく。

投稿者 harada : 21:53 | トラックバック (0)

なぜか最近、遠方の申請が多いです。実際はうちのスタッフが申請に行くので、私が新幹線に乗ってノンビリと過ごすという訳ではありません。スタッフも、師走で日中ピリピリした私のそばにいなくてもいいので、遠方の申請に行ったほうが気が楽そうです。日中はどっしりと構えたいのですが、急ぎの案件がワッと集中すると、それだけでピリピリです。人間的にまだまだのようです。 当事者出頭主義（過去の日誌に何度も既出（笑）。詳しくは右上の検索窓に「当事者出頭主義」と入力してみて下さい。）を前提としたこの遠方への登記申請も、来年の不動産登記法の改正でなくなります。当事者出頭主義がなくなりますから、郵送で申請することができるようになります。結果的に、全国どこの仕事も対応できることになりますから、仕事の受注先も変わっていくかもしれません。 改正後は遠方でも余裕で対応できますので、遠くにお住まいの方もご遠慮なくお仕事をご依頼下さい（笑）。

投稿者 harada : 06:47 | トラックバック (0)

日経新聞に出ていたネタから。世の中には、変な人がいっぱいいます。いい意味の変な人であれば、いいのですが、他人に迷惑をかける変な人には、困ってしまいます。電車の中で大声で叫んだり、酔っ払ってからんできたり、街中には色々な迷惑な人がいます。でもあなたが購入した住宅の隣人が迷惑をかける人だったら、どうします？我慢して住み続けますか？「子供がうるさい。」と怒鳴られ、洗濯物に水をかけられたりしても我慢しますか？ 我慢できなくて、せっかく購入した住宅に入居できなくなってしまった人が裁判による解決方法を選択しました。誰を訴えたのでしょう？ 住宅の隣人に迷惑な人がいることを説明しなかった不動産の仲介業者が訴えられ、大阪高裁は、仲介業者に説明義務違反があったとして、賠償を命じました。裁判は確定していないんですけど、この判決、皆さんはどう思われますか？ 不動産販売の専門家ですから、消費者の立場では、このくらいの説明義務が業者にあるべきとお考えの方もいらっしゃるでしょう。仲介をやられている方々から見ると、ちょっと厳しすぎる判決じゃないかと思われるでしょうね。司法書士もそうですけど、最近専門家責任が重くなってきました。自分の業界でこれに似た判決があったら、つらいところです。 でも、この訴訟になる以前の問題として、そもそもこの迷惑な隣人をどうにか出来なかったのかなあ？と思ってしまいました。 色々書きたかったのですが、今日は司法書士会港支部の役員会、既に遅刻してますけど、大急ぎで行ってきます。では。

投稿者 harada : 06:46 | トラックバック (0)

新不動産登記法の施行日は、平成１７年３月７日になったようです。この辺りが施行日になるだろうという話はありましたが、いざ決まってみると「この時期は勘弁。」というのが、正直な感想です。ご存知のとおり、この時期は１年の中でも不動産が動きます。申請も飛び抜けて多い時期に、大改正。８月ぐらいならまだしも、本当に勘弁してもらいたいです。しかし決まってしまったものですから、ここでブツブツ言っても始まりません。手堅く準備だけはやっときます。（でも施行後、かなり混乱があるでしょうね。） こっからちょっと業界向けです。オンライン申請を前提とした久しぶりの大改正ですから、実務の影響はかなりあります。オンライン指定庁（オンライン申請ができる法務局）では、当然オンライン申請ができるようになります。すぐに全部の法務局がオンライン指定庁になる訳ではありませんから、当分の間はオンライン指定庁と未指定庁とが混在します。権利証が交付されるところもあれば、されずに、登記識別情報が通知されるところもあります。 「でもオンライン指定庁なんて、まだまだ無いよ。」と言われるかもしれません。しかし、申請書副本、原因証書、保証書は施行日移行なくなり、代わりに登記原因証明情報を提供することになります。当事者出頭主義がなくなり、郵送でも申請できる部分は便利ですけど、まだまだ書き足らない改正点がいっぱいです。 高齢の先生の中にはこれを期に廃業される方も大勢いらっしゃるとかいらっしゃらないとか。同業の皆さんは、この変革期をどう乗り越えられるのでしょうか？改正を踏まえたいい業務用ソフトがあったら、紹介して下さい。

投稿者 harada : 06:42 | トラックバック (0)

今日は、ちょっと聞かれたので実印にまつわる話。この日誌を読まれている方の大半は実印をお持ちだと思います。その実印の登録の時期は、人によってまちまちでしょう。早い人では、成人した記念に登録された方もいらっしゃると思います。（未成年でも場合によっては登録できます。）しかしほとんどの場合、車を購入するとかで登録した方が多いのではないでしょうか。車の運転をされない方は、家を購入される際に登録していると思います。 仕事柄、お客様に実印での押印を求めることが多いですけど、登記に実印の押印・印鑑証明書の提出が必要な場合は限られます。ざっと思いつく代表的なものを挙げると １　会社の代表者になるとき２　会社の出資者になるとき３　遺産分割協議書を作成するとき４　自己所有の不動産の売却するとき５　自己所有の不動産に担保権（抵当権等）を設定するとき などがあります。このうち一般の方は１・２はあまりないでしょうから、大抵は不動産関係で必要になるのです。しかし、法定相続で家を取得したり、現金で家を購入する場合は、担保権の設定がないですから、必ずしも実印を必要としません。自分の所有不動産に不利な処分をする場合に、実印が必要になるのです。 不動産を自分名義にするために、慌てて実印の登録をしようとした方がいらっしゃいましたが、上記に該当しない場合だったので、「実印の登録はしなくてもいいですよ。」とお伝えしたところ、不思議そうな顔をされてました。 逆に言うと実印の押印や印鑑証明書の提出を求められるケースはあまりありませんから、不用意に他人に渡したりしないようにしましょう。（薄い内容でしたが、今日はこのへんで。）

投稿者 harada : 06:41 | トラックバック (0)

週末のテレビのニュースでやっていましたが、今回の台風の影響で、麻布十番駅は改札あたりが浸水しました。すぐに復旧したようで、あまり被害はなかったようです。私の出身地である宮崎は毎年台風が上陸しますから、ある意味台風対策は万全です。しかし東京は降雪にしても台風・水害に弱いようです。ちょっと激しい雨が降るとすぐ、浸水したニュースが流れます。 港区は２３区の中でも坂が多い地域です。坂が多い反面、坂の下・谷の地域では、たびたび浸水します。例えば溜池などはたびたび被害を受けています。この水害の多い地域はだいたいその地名で分かります。住宅を購入される際の参考にして頂きたいのですが、池・沼など水を連想する文字や谷などの標高の低さを連想する文字が地名に入っていると基本的には水害に会いやすい地域です。（もちろん例外もあります。） 東京にお住まいの方ならご存知でしょうが、代表的なのが「渋谷」「四谷」です。地下鉄の駅が突然地上に出てきますから（渋谷では２階に）、いかにこの「谷」の名がついた地域の標高が低いか分かります。車や電車でこれらの地域に行っても分かりませんが、自転車で行くと、行きは楽ですけど、帰りは大変なことになります（笑）。 逆に「台」など「山」などの地名は、基本的に標高の高い地域ですし、高級住宅街になっています。（例えば白金台・麻布台など） ちょっと内容が脱線していましました。

投稿者 harada : 06:40 | トラックバック (0)

いやいや今日は暑かったですね。東京はまさに夏到来といった感じでした。今日立会いがありましたが、義務者が違う権利証を持って来られていて、登記に必要な権利証を探すのにバタバタして、余計に暑く感じた一日でした。立会いで権利証を確認している時に、「この権利証違います。」と言うと、それまでの和やかな雰囲気がトタンに気まずいものに変わります。嫌なもんです。基本的には立会い当日に法務局に持ちこまなければなりませんから、本当にバタバタします。焦るとろくな事がないですから、「落ち着け。落ち着け。」と言い聞かせながらバタバタやる訳です（笑）。今日はまだ立会いが早い時間でしたから、良かったですけど、遅い時間だと法務局に５時ギリギリとか本当にバタバタします。申請が終わるとぐったりです。 明日はもう６月です。司法書士試験までいよいよあと１ヶ月。受験生の皆さんは、やり残して後悔する事のないよう、ラストスパートして下さい。

投稿者 harada : 06:39 | トラックバック (0)

土曜日の日経新聞に次のような記事がありました。ご覧になった方もいらっしゃると思いますが念の為、『不動産購入価格、登記時の届け出義務付けへ』２００５年からという事なんですが、インターネット上で実際の不動産購入価格の相場が提供されるようになるそうです。不動産登記申請のほとんどが司法書士を介しての申請ですから、実際は司法書士が届出るようになるようです。取引の活性化や価格の透明性を高めるのが狙いらしいのですが、どういう風になるか現時点では想像できません。これから登記のオンライン化も始まるというのに、ますます現場は混乱しそうです。不動産の価格は現在かなり不透明な部分がありますし、これが公開されるメリットは十分あると思われます。でも正直言うと「妙な仕事が増えるな。」というかんじです。この変更点について他の司法書士と話をしていないので、未だ不明点がいっぱいあります。詳細わかりましたら、早めにまたアップします。 P．S．先日同期の飲み会がありましたが、仕事の話がほとんど出ませんでした（笑）。

投稿者 harada : 06:38 | トラックバック (0)

やっと一通り終りました。只今７時３０分です。一般の企業にお勤めの方から見るとこの時間に仕事が終るのは、まだまだ早いとお叱りを受けそうですが、私的にはもう限界です（笑）。司法書士という仕事柄もありますが、一文字でも間違えると登記できなくなる書類を丁寧にミスなく作成し続けるのは、この時間以降困難です。結構夜遅くまでやっている司法書士事務所もありますが、人間には限界があるような気がします。（間違えない状態で翌日やりましょう！）この時間から日誌を書くのもツライです。１日１日の積み重ねがいつか花開く事を願って今日も頑張っています。（本当に花開く時期があるのか不明ですが。。。）今日は利益相反のお話。先日同一親権に服する子供どうしの不動産の売買で特別代理人を選任して云々という話をしましたが、今日は会社と取締役との利益相反です。 【登記一口メモ】商業登記は良くやってますから、会社の変更登記に取締役会議事録を添付するってのは多いですが、不動産登記の申請に取締役会議事録を添付しなくてはいけない場合があります。例えばＡ社所有の不動産をそのＡ社の取締役Ｘが購入する場合などです。不当に購入代金が安かったりすると会社に不利益になりますから、この利益相反取引を承認した取締役会議事録を添付する訳です。（ちなみにこの議事録に押印する印鑑はすべて代表印と取締役個人の実印です。当然印鑑証明書も添付します。）法人の種類によっては、この利益相反の範囲が広がってる場合もあります。本当に気を付けたいもんです。 うっかり忘れてしまいそうになりますが、売買の当事者に法人がいる場合はこんな事もありますから要注意です。夜遅くやってると、うっかりミスも多くなります。そうならないよう早め早めに仕事は切り上げたいです。（←なんか言い訳に必死ですね（笑）。）

投稿者 harada : 06:37 | トラックバック (0)

今日司法書士の口述試験があったようです。受験生の皆さん本当におつかれ様でした。あとは官報に名前が載るのを待つだけですね。合格お祈りしております。 さて、最近権利証がない話ばっかりでしたけど、こういう話は続くんでしょうか？？今日も権利証がないって案件でした。 【登記一口メモ】登記に必要な印鑑証明書・資格証明書は作成後３ヶ月以内のものとされています。印鑑証明書・資格証明書の期限が切れるとその登記申請では使えなくなります。 今回は期限ギリギリの印鑑証明書での登記申請だったので、それこそパタパタと準備していました。あとは権利証があればOKだったんですけど、実物見てみると違う権利証でした。「これと違う権利証（年月日受付○○○○号）はありますか？？」と聞いてみましたけど、結局ありませんでした。滅多に紛失しないはずの権利証でこの有り様です。登記識別記号とかに変更されるとますますこんな事がありそうです。 P．S．権利証がないないっていうパターンも続いてますが、東北新幹線パターンもなぜか集中しています。暖かいところでノンビリしたいもんです。

投稿者 harada : 06:36 | トラックバック (0)

最近どうも権利証がないっていう案件が多くて困ってます。司法書士が犯罪に巻き込まれるのもそのほとんどが保証書（権利証の代用）案件ですし、司法書士が損害賠償を求められる事件も保証書事件です。開業したての頃は権利証がないだけで、相当ビビッてましたが、今も結構腰が引けてます。印鑑証明書の偽造や印鑑の偽造、あげくに運転免許証の偽造までかなりレベルが上がってますので、権利証がないと相当慎重にならないといけません。中には権利証の偽造もあります。（聞いた話ですが、３０年前の古い和紙なども手に入るそうです。）今日初めて来た不動産業者も権利証がない案件でした。外見がヤバイ人ではなかったので、とりあえず話は聞いてみる事にしました。ま、権利証を紛失するってのはあっても不思議じゃないです。親族間の売買もある話です。でもおかしいなあと思う点がいくつかありました。まず、不動産業者には免許番号があり（例（１）１２３４５号）かっこの中の数が多いほど登録が長い業者になります。この業者は相当古いはずなのに、どうして知ってる司法書士を使わないんだろう？？聞いてみると返事が曖昧でした。次に権利証。複数回にわたって不動産の持分を取得してましたから、権利証も複数あります。１番古いものだけないならともかく、全部ないとの事。さらに怪しい感じがしてきました。さらに売主の住所が遠方で、私が本人の意思を確認できないようです。確認はできますか？と尋ねると、「事前に複数の委任状は預ってますから大丈夫です。」との事。でもそれじゃ全然大丈夫じゃないです(笑)。本人の意思確認ができないと困りますと伝えると、「やっぱり、気味が悪いですか。」と言うとお帰りになりました。実際は心配し過ぎなのかもしれませんが、この腰が引けたスタンスは変えないでおこうと思います。

投稿者 harada : 06:35 | トラックバック (0)

司法書士のメイン業務に不動産の売買の立会いがあります。Ａさんの不動産をＢさんが買う場合、Ａさんの物件に設定されている抵当権を抹消し、ＡからＢへ所有権を移転し、Ｂの物件にＢが借りた銀行ローンの抵当権を設定します。ほとんどの場合Ｂさんがローンを組んだ銀行に関係当事者が集まります。関係当事者はＡさん、Ａが借入していた銀行の担当者、Ａの仲介業者、Ｂさん、Ｂが借入れる銀行の担当者、Ｂの仲介業者、司法書士などです。１０名ぐらい集まる場合もあります。司法書士はその場で何をするかというと、１．物の確認　２．人の確認　３．申請意思の確認をし、必要書類を揃え、登記申請します。今日はそんな立会いに出なくてはならない日でした。ところが、朝一で不動産の仲介業者の方が慌てて連絡をしてきました。仲介業者「あの～、実は大変なことになりまして。。。」なんとなくピンときました。私「どうしたんですか？」仲介業者「じつは売主さんの権利証が見つからないのです。昨日から探してもらっているんですけど。」私「は～～（ため息）。」仲介業者「今日中になんとかなる裏技ありませんか？」私「あ　り　ま　せ　ん。」仲介業者「やっぱり保証書ですか？」私「そうなりますね。取引も延期ですね。」仲介業者「はあああ。。。（深いため息。）」おとといまで権利証があったので、仲介の担当者も私もすっかり安心していました。絶対探せば出てくると思うのですが、こういう時に限っていくら探しても見つからないもんです。朝一で立会いの延期になりましたので、最悪の事態は免れました。どういうのが最悪かというと、関係者１０名が勢ぞろいしている時に権利証がない場合です。過去に何度かありましたけど、ガックリします。今日は朝から夕方までこの件に振りまわされてしまいました。傘が無いところに雨には降られビショビショになったりとグッタリの一日でした。

投稿者 harada : 06:34 | トラックバック (0)

不動産の権利証が盗まれたりすると、司法書士会から「○○区○○○町○○○○、所有者Ａさんの登記済証が紛失しました。この物件の取引にはご注意下さい。」とのお触れが出ます。今日も権利証と実印が盗まれたとの連絡がありました。間違ってこの被害者の登記を行わないように、一応被害者のお名前は見えるところに書いて覚えるようにしています。 権利証・実印・印鑑カード・銀行の通帳・銀行印などは全部大事なものですが、同じところに保管してる方が多いようです。同じところに保管しているとセットで盗んで下さいみたいな状態です。別々に保管しましょう。もしも権利証が盗まれた時は、知り合いの司法書士か地元の司法書士会にすぐ連絡して下さい。被害が食い止められるかもしれません。権利証を紛失すると再発行はできません。保証書というものを使うことになります。とても面倒です。大切に保管しましょう。と現在では説明してますが、ＩＴ政府の実現とともにこの『権利証』も無くなりそうです。（以前日誌で紹介したＩＤ番号になります。）試験で憶えた膨大な登記の先例も意味の無いものになる日が来るんでしょうか？ Ｐ.Ｓ. 今日のネタのいまいちでした。また来週頑張ります。

投稿者 harada : 06:33 | トラックバック (0)

飛び込みのお客様の中には、最初に名刺を差し出さず、「この司法書士に任せてもよさようだな。」と判断され、面談終了後に身分を明かされる方もいらっしゃいます。先日ある老紳士が事務所にお見えになりました。この方も素性を明かされませんでした。ところが、後日この老紳士の正体を知ることになりました。 ロイターのサラリーマン時代には、有名な官僚の方、銀行や証券会社の役員の方とお会いしたりする機会は割とありました。（ロイター本社の社長が来日するとこれらのＶＩＰに「会わせろ、会わせろ。」とうるさいので、仕方なくアポを取ったりしていました。）会社を辞めてから、こういったＶＩＰとは当然接点がなくなりました。今では、せいぜい大物芸能人のお仕事をするくらいです（笑）。 今回事務所にいらした老紳士は、ロイターの頃お会いしていたＶＩＰよりお偉い方でした。しかもあまりに有名なＶＩＰ。顔見て気づけば良かったんですけど、まさかそんな人が来るなんて思ってないですからね。面談中は当然そんな事知りませんから、「おじいちゃん（つまり老紳士）の住民票がいるんですよ。」とか、自宅の電話に出られたご婦人にも「おじいちゃん、いらっしゃいますか？」とか平気で言ってました。そんなやり取りの後に正体を教えてもらいました。唖然・呆然です（笑）。 身分がわかったからといって、突然態度が豹変するのも変ですけど、まるで先の副将軍水戸光圀公の印籠を見せられたかんじです。思わず「はっ、はああ。」と土下座しそうです（笑）。まだこの方とお会いしなくてはならないのですが、どう対処すれば良いのか不安が一杯です（笑）。

投稿者 harada : 06:32 | トラックバック (0)

３連休というのに事務所に出てます。とりあえず、昨日の分の再更新です。どこぞのプロ野球チームのコーチも私のように日誌をつけ、公開しているそうです。最初は２時間かかっていたものの今では２０分ぐらいで書けるようになったそうです。慣れると楽だということでしょうか？私の場合はいいネタさえあれば日誌の完成は早いと思いますが、定型の平凡な仕事をした日には、全くネタなどありません。事件簿を見て、個々の事件にネタはないか再確認したり、新聞をくまなく読んだりしてるとすぐに１時間が経過してしまいます。苦しい・ネタがないなど言いながらも半年続いていますので、この調子で続けられればと思ってます。 以前未成年と親権者との利益相反で特別代理人の話をしましたが、また特種なケースをやってます。利益相反はないのですが、未成年者が不動産を取得するケースです。この場合、父母が法定代理人として登記手続をしますが、父母の一方が外国人です。そうです。また外国人です（笑）。戸籍・住民票など普通の書類が手に入らないので、ちょっと苦労しています。先程「定型の平凡な仕事をした日には、全くネタなどありません。」とちょっと不満気でしたが、ネタがなくても定型の平凡な仕事のほうが楽でいいですね。

投稿者 harada : 06:30 | トラックバック (0)

不動産登記の世界で登記できる権利というと所有権・抵当権・根抵当権・質権・賃借権などがあります。これらの割とメジャーな権利に比べると地上権・地役権・先取特権・永小作権・採石権などはマイナーな部類です。（逆にいうと今あげた権利以外は登記できません。入会権など）今日マイナーな部類の登記の調査をしました。（マイナーという言葉で勉強不足を誤魔化しているような気もしますが（笑）。） 不動産登記法という法律は昭和３５年に大改正されました。改正の不動産登記法は業界５０年を超えているいた事務所のＴ大先生とかでないと知らないと思います。（ここからちょっと業界トーク。一般向けに説明しません、一般の方が知っても何の得もありませんので（笑）。）普通乙区の権利が移転する場合は付記登記で入りますけど、今調査している物件の乙区は主登記で移転してます。ものすごい違和感があったので調べてみたところ、当時は（昭和３５年以前）は主登記で移転してたそうです。乙区１番で明治３７年に設定され明治４１年に乙区２番に移転しています。その後３・４・５・６・７・８番に移転し昭和３９年にやっと８番付記１号で移転しています。昭和３５年改正後は確かに付記で移転してるなあと感心しました。ところが平成１１年に乙区２番付記１号で変更登記が入ってます。内容は「共同登記変更物件」。改正後に生まれた私にはなんのことやら？？というかんじです。法務局で確認したところ明治４１年の登記に遺漏があったので平成１１年に登記官が職権で更正したそうです。ほぼ１００年後に更正登記入れられていると私なんかにはさっぱりわかりません。私にはすごいマイナーな事ですけど、地方の先生には常識なんでしょうか？？ しかしながら１００年ぶりってすごいですね。こんなの知ってる先生いたら是非掲示板に書きこみして下さい

投稿者 harada : 06:29 | トラックバック (0)

昨日またしてもせこくつづくにしてしまいました。でも書くネタが決まってるとかなり楽です。昨日に続いて、特別代理人の選任のお話。 家庭裁判所には特別代理人を選任する場合の書式をFAXしてくれるサービスがあります。ところが昨日FAXサービスの調子が悪く書式が取れません。私「FAXの調子悪くて取れません。。。FAXサービスで対応できないようなので、なんとかうちの事務所にFAXを入れて下さい。」担当者「そのような場合でもFAXをお送りするのはできません。」わざわざ裁判所に行くのも面倒なので、私「そこをなんとかとお願いします。」担当者「無理です。」しょうがないから裁判所行ってくるか。と思ったところ、最後になって、担当者「FAXじゃなくてインターネット上でも書式ダウンロードできますよ。」私「。。。（絶句）。」頼むから最初に言ってくれ～～。ネットで拾えんのか。とがっくり。さらに担当者「アクロバット・リーダーというものを事前にダウンロードしないとご利用になれません。」とご丁寧に教えてくれました。どうやらFAXサービスごときで格闘しているので、インターネットも初心者に思われたみたいです。アクロバット・リーダーぐらい持ってます（笑）。 P.S. 先月「なにわ金融道」の映画ロケの話をしましたが、先日作者の青木先生がお亡くなりになりました。ご冥福をお祈りいたします。

投稿者 harada : 06:28 | トラックバック (0)

苦労してお家のローンを払ってる方いっぱいいらっしゃると思います。結婚して、子供ができて、マイ・ホームを手に入れる。素晴らしいです。反面３５年なんかでローンを組んでしまって、ローンの完済は７０歳なんて方もいると思います。（私も家のローンに苦しめられている一人です。）でもこの世の中（資本主義社会）やっぱり公平にはできていないらしく、未成年なのにすごい不動産などの資産を持っている子もいます。うらやましい限りです。このような子供の不動産登記は、色々特別な手続が必要になります。不動産の売主になると印鑑証明書が必要になりますが、だいたい１５歳にならないと実印の登録もできません。どうするかというと親権者（父母）である法定代理人の印鑑証明書を使用します。ここで新たな問題が生じる場合があります。 【登記一口メモ】利益相反です。例えば父が死亡し、相続人間で遺産分割協議を行う場合に、相続人が配偶者とその子供（未成年）だと、配偶者である子供の母はその子供と利害が対立します。このケースで母が子供の親権者として遺産分割をするのは公平ではありませんよね。またこんな例もあります。親がお金を借りて子供の不動産に抵当権を設定する。思いっきり子供に不利益ですから、親は代理できません。じゃあどうするの？家庭裁判所に特別代理人の選任することを請求します。そこで選任された特別代理人がその子供を代理します。 ちょっとつづく。

投稿者 harada : 06:27 | トラックバック (0)

突然左肩が痛み始めました。まさかこれが噂に聞く『肩関節周囲炎－いわゆる四十肩』なんですか？最近運動不足なので腕立て伏せでもやらないと、とやり始めたところでした。明日にでも痛みが引くといいんですけど、４０歳に近づいている自分を実感させられました。話は変わって登記のお話。最近登記の話が少ないですけど、久しぶりに。登記申請は決まりきった書式通りの申請ばかりではありません。商法改正になった直後など、当然雛型がありません。不動産でも特殊な案件ですと処理に困ることがあります。こんな場合は所轄の法務局に相談に行きます。今日もちょっと変化した案件があり、相談に行きました。無事解決したのですが、その後法務局の担当者から電話がありました。まさか相談結果が覆ったのかと一瞬不安になりましたが、「先程の件、こちらの手違いで既に対応が済んでおります。申請の参考にお使い下さい。」とご丁寧に資料をＦＡＸして頂きました。ここまで親切にしてもらっていいのかなあと思いつつ、ありがたく頂戴しました。毎回こちらの都合のいいような結果が出ればいいのですが、厳しい登記内容の時に限って厳しい結論を出されたりします。（泣きそうになりますけど（笑）。）ちなみに今日の相談は相続人がいない不動産の取り扱いでした。詳細はまた機会があったらご紹介します。 Ｐ.Ｓ. 今日はまた支部の役員会です。最近連日の飲み会で、アルコール漬けになりそうです（笑）。

投稿者 harada : 06:26 | トラックバック (0)

今日も日本経済新聞の一面より。毎日ネタが日経の一面にあると楽ですね。記事の見出しは「不動産登記ネットでＯＫ」という軽い感じのものでしたが、業界的には大問題です。何が大問題かと言うと不動産登記申請がすべてオンラインに変更されるということです。現在不動産の売買があると、権利証・印鑑証明書・原因証書（売買契約書等）・住民票・委任状などを登記の申請書に添付して法務局に提出することで登記簿の内容が変更される仕組みになっています。オンライン申請になると、権利証がなくなり、登記識別記号（パスワード）に、委任状のハンコの代りは電子認証を付した委任データに変更されたものをネット経由で法務省に提出することになります。今でも権利証を紛失しましたなんて話は、たまにありますが、パスワードになると忘れちゃいましたという人が続出しような気がします。大規模な停電・サーバーのダウン・データの流出など問題点は数え上げたらキリがありません。司法書士事務所によってはまだネット環境にない所もまだまだありますし、一体どうなっちゃうんでしょうか？？思ったよりも早めに導入されそうですが、安定稼動するまで業界内は不安でいっぱいといったところでしょうね。今後は「パスワードを書いた紙を金庫に保管」なんてアナログなことになりそうです。アナログな人が多いこの業界、とっても大変そうです。前職（ロイター時代）とは全く無関係な業界だったはずですが、ネットワークの知識が重宝しそうです。 Ｐ.Ｓ. 私の師匠のＴ先生の日課でもある「毛筆による権利証の宛名書き」が無くなるのかと思うとちょっと寂しい気がします（笑）。

投稿者 harada : 06:26 | トラックバック (0)

昨日は失礼しました。つづきです。連れが色紙持ってきてるなんて聞いてなかったので、やられたなあと思っていたところ、プロダクションの方が「これよかったらどうぞ。」とベスト版のＣＤと新曲のＣＤ、さらにライブのビデオ、スタッフ・ジャンパーを持ってきてくれました。ラッキーでした。その後またご本人の別の登記がありました。事務所の方から「今なら羽田空港に向かう車にいるので、直接本人とお話下さい。」と連絡があり、ご本人の携帯の番号を教えてもらいました。大物芸能人と電話で話すこともなかなかありませんから、ちょっと緊張ぎみに電話をかけました。私「もしもし司法書士の原田ですけど…」大物芸能人「もしもし」うわあ。本人が直接でたあ。独特の声なんですぐご本人とわかりました。てっきりマネージャーさんがでると思ってたんで、ちょっとビックリ。大物芸能人「おはようございます。あっ、せんせ。この間はどうも。」夕方電話したんですけど、やっぱり業界は「おはよう」っていうんだ。と変なところで感心してしまいました。こんなかんじでこの方の登記は３回ほどやらせて頂きました。なかなかこんな機会はないと思いますが、港区ならではの立会い風景ですね。テレビにこの方が出てるたびに、なんとなく応援したくなります（おわり）。

投稿者 harada : 06:25 | トラックバック (0)

またしても、もったいぶってつづくにしてしまいましたが、昨日の続き。いよいよ待ち合わせ場所（売主が所属する芸能プロダクション）に向いました。大物芸能人との面談ということもあり、当日は多少緊張しておりました。うちサイドからは単純に大物芸能人に会いたいという人間を含め３名でお邪魔しました。いよいよご本人の登場です。ＴＶとおりの明るい方でこちらの緊張もすぐ解けました。印鑑証明書を提出して頂き、委任状に署名捺印をしてもらいました。大物芸能人「今回は本人確認ということですが、運転免許をご覧になりますか？（ニヤリ）」誰がみても間違い無く本人です。日本中のほとんどが知ってるこの人は、けしてソックリさんではありませんでした。私「いえいえ、結構です（苦笑）。」存在自体が運転免許みたいなもんですから、恐縮してしまいました。（つづく） ＰＳ　週末朝から研修がありました。３０人ぐらいのゼミ単位での構成です。同じ日程で全国で同様のゼミが開かれたようです。各グループが起案した訴状を検討していくという形式で行われました。たまたま東京でのゼミということもあり、司法修習所の教官をされていた弁護士で、今回の課題を作成した方によるゼミでした。いやはや疲れました。どんどん質問されますので、６時間ずっと緊張しっぱなしでした。ストレスが目一杯たまりました。お昼休みの段階でみんなグッタリしてました（笑）。講義では、全体的に出来が良くないとバッサリやられました。こんな感じで司法修習があるのなら、きっと皆さん鍛えられるんでしょう。長期間の研修ですが、ただ研修にでるだけでなく、予習・復習をしっかりやらないと考査に通らない雰囲気です。考査の合格者は、官報と法務省のＨＰに掲載されるそうです。訴訟代理人の道は険しそうです。

投稿者 harada : 06:24 | トラックバック (0)

もったいぶってつづくにしてしまいましたが、昨日の続き。芸能人も人の子ですから、芸能人が不動産を売買したりすることはある訳です。昨日の登記一口メモで触れたように、不動産登記の場合は「モノの確認・ヒトの確認・申請意思の確認」が重要です。さもないと所有者が不測の損害を招いたりしますから。以前不動産の取引があり、業者との打合せの段階で「売主はお忙しい人だから、取引の現場にはでられない。」との説明がありました。こちらとしては「モノの確認・ヒトの確認・申請意思の確認」をしないまま取引をする訳にもいかないと説明し、別の機会にこれらの確認をするということで納得してもらいました。事前調査で当該物件の登記簿謄本を取得したところ所有者の欄に聞き覚えのある名前が記載されていました。芸能人でも芸名を使わないで本名で活動してらっしゃる方がいますけど、この方もそうでした。しかもかなりの大物でした。業者に確認したところ、やっぱり本人だということでした。（つづく） Ｐ.Ｓ. 研修もようやく３分の１が終わりそうです。先日作成した訴状・答弁書は書士会に提出しました。提出した訴状・答弁書は週末の講師になる弁護士に渡され、そこで解説が行われるそうです。土日はまた９時半から６時ぐらいまであります。最終的な考査についてさまざまなデマ・憶測が飛び交ってます。落ちないように地味に勉強してます。

投稿者 harada : 06:23 | トラックバック (0)

先日、志茂田景樹を二日連続で見た。と書きましたが、麻布十番でアジャ・コングを見ました。また近くでＴＶの撮影があったりと、都会ならではといった感じです。今回はこんな芸能人のお話。港区にはキー局が四つあります。（ＴＢＳ、フジテレビ、テレビ朝日、テレビ東京）海を越えますけど、お台場も一応港区です。（だから先日の研修もお台場だった訳です。）ほとんどのキー局が集中してますから、芸能人の出現率も当然高いですよね。となると芸能プロダクションの会社登記があったり、芸能人が絡む登記も出てきます。我々司法書士には守秘義務がありますので、ここに実名を明かせないのが実に残念ですが我慢して下さい。（つづく） 【登記一口メモ】不動産登記の立会いの場合「モノの確認・ヒトの確認・申請意思の確認」がとても重要だとされています。特に所有権が移転するような場合ではなおさらです。本当にこの物件でよいのか。今日ここに来た人は本人なのか。所有権を移転することになるけれど、それでいいのか。など確認することはいっぱいあります。本人確認では写真付の証明書（運転免許書・パスポート）などを提示してもらったりします。

投稿者 harada : 06:22 | トラックバック (0)

前代未聞の登記がありました。どのくらい前代未聞かというと、前勤めていた事務所（創業５０年超）でも見たことも、聞いたこともない登記（とういよりその過程？及びその結果？）です。たぶんこの業界でこの経験者はまずないと断言できるぐらい稀な出来事です。よくこんなレアケースに遭遇するなあ。と感心してしまいます。事件性もなく、守秘義務違反にもならないので、ここに書きたいくてウズウズしているのですが、今の段階では勇気がなく書けません。そのうち書くことがあるやもしれません。こんな日誌読んでもイライラすると思いますが、ご勘弁を。ヒントは今日の【登記一口メモ】かな？ 【登記一口メモ】権利証をなくした場合は再発行できません。権利証なしで不動産の売買を行うときは、保証書（不動産登記簿に名前の記載のある成年２名以上が、登記義務者の人違いでないことを保証した書面）を使用します。保証書を使って所有権が移転するような場合は、登記申請すると仮受付され、現所有者に法務局から「こんな登記申請がありましたけど、間違いないですか？」という内容の葉書が郵送されます。その葉書を法務局に提出すると本受付され、所有権が移転します。

投稿者 harada : 06:22 | トラックバック (0)

うちの事務所は港区にあります。東京の中でも港区は会社が多い地域なので、当然案件は商業登記がめちゃ多いです。商業登記はノリノリでやりますけど、農地はねえ。地域ごとに司法書士事務所の仕事は違うから、地方の先生からしたら、農地の売買なんかでいちいち悩むな！とお叱りを受けてしまいそうです。でも港区に農地って皆無なんですよ。農地の案件は始めてじゃないですけどね。逆に地方の先生が悩みそうな商業登記案件なんかは、こっちじゃ普通にやってたりしてね。

投稿者 harada : 06:21